投資物件

Q.地価が上昇しているそうですが、全国的に地価が上がっているの？

A.国土交通省がまとめた住宅地の公示地価は2007年は、全国平均で前年を0・1％上回り16年ぶりに上昇に転じました。 これはあくまでも全国平均で、東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均で前年より2.8％上がった一方、それ以外の地方圏平均は2.7％下落しており、都市部と地方で二極化する傾向が強まってます。都道府県別にみても、東京は8％も上昇しましたが、島根、高知、鹿児島などは下落率が前年より拡大してます。三大都市圏でも土地の使い勝手などにより明暗が分かれてます。三大都市圏でも交通不便な郊外では下落が続きました。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、東京23区など三大都市圏の中心部では他地域からの転入人口のほうが転出人口より多い傾向が続いていますが、鹿児島県や高知県などでは人口流出が加速しています。 人口減少に伴って土地の需要が少なくなる地域では、地価下落が続く恐れもありそうです。

Q.空室リスクが気になります。日本の人口が減っているのに賃貸需要はあるの?

A.日本全体では人口が減っていくのは明らかです。逆に地球規模では人口が増え続けています。そのように地域格差があるのです。日本の中も、細かく見ると地域格差が大きいようです。政府の公的データによると、東京に限った事で言えば人口が増え続けています。東京は若年人口や単身世帯の割合もますます高まってます。都心部は駅近の更地がほとんど残っていないので、今後は物件供給が難しい状況になります。東京23区内の沿線の駅近物件ならば、将来供給不足等を考慮して需要は増えることはあっても減少することは考えづらいと言えます。また、家賃保障システム(サブリース)があります。もしも空室になったとしても家賃が保障されているので収入が途絶えることがないので安心できます。

Q.投資物件で得られる「家賃」は自分の収入？

A.マンション投資により得られた「家賃」は自分の収入と考えていただいて大丈夫です。その家賃から必要費用を引いた金額が実質収入です。